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제주도 분양형 호텔의 문제점, 투자 수익률이 아니라 객실 가동률이다

기사승인 2014.10.13  10:15:53

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- 벨류호텔 하이엔드 나기태 총지배인

   
 

최근 원희룡 제주도지사가 제주도에 분양형 숙박시설은 원칙적으로 차단하겠다고 밝혔는데 늦었지만 적절한 결정이라고 본다. 제주도청의 발표에 따르면 제주도에는 2014년 6월말 기준으로 관광호텔이 175개소에 객실수가 1만2114실, 일반호텔이 79개소에 3366실, 휴양콘도미니엄이 48개소에 5800실, 생활숙박업이 47개소에 995실로 외국관광객이 이용할 수 있는 숙박시설이 2만2275실이 된다고 한다. 이외에도 관광숙박업으로 사업계획을 승인받아 건축 중인 곳이 5384실, 건축허가를 득한 곳이 6417실이며 건축 준비 중인 곳이 3845실이라고 한다. 이것이 전부가 아니다. 관광숙박업이 아닌 분양형 호텔이 2013년도부터 1443실이 공사 중이다. 금년에도 상반기에만 이미 3214실이 분양 중에 있다. 건축단계에 있는 호텔만으로도 2만 실이 넘는다. 착공 후 3년 안에 준공이 된다고 보면 2017년까지 4만 실 이상이 공급되는 현실이다.

금년 1월부터 7월말까지 제주도를 방문한 외국인은 174만8525명이라고 한다. 하루 평균 8248명꼴이다. 이들 중에는 크루즈로 입항하여 단 몇 시간 머물다 간 사람들도 포함되어 있다. 그리고 이들 대부분이 중국관광객이라고 보면 이들의 객실수요는 2인1실 기준으로 하루 평균 5천 실 미만이다. 나머지는 내국인으로 채워야 한다. 하지만 가족단위로 여행하는 내국인들은 두 명이 투숙할 수 있는 호텔보다 취사가 가능하며 가족들이 함께 투숙할 수 있는 펜션이나 게스트하우스, 콘도 혹은 골프텔을 더 선호한다.

제주도는 물론 중국관광객들로 넘쳐난다. 매년 40% 이상 급성장하고 있다. 그러나 이들이 지불하는 호텔객실료는 예상외로 저렴하다. 제주도내 특1급 호텔들이 2인1실 기준으로 1박에 6~7만 원, 특2급이 4~5만 원선이다. 더구나 중국인 관광객들은 무궁화가 달린 관광호텔에서 묵기를 원하는 경향이 강하다.

다음은 한국호텔업협회에서 발표한 2012년도 제주도내 특1급 및 특2급의 호텔운영현황을 살펴보기로 하겠다. 특1급 호텔들의 연평균 객실이용률이 82.06%에 판매객실평균요금 16만5371원이며, 특2급 호텔들은 연평균 객실이용률이 76.76%에 판매객실평균요금이 6만5697원에 그쳤다. 문제는 분양형 호텔들은 특1급보다 특2급 호텔수준에 더 가깝다는데 있다. 갈수록 경쟁이 격화되는 제주시장임을 감안하여 연평균 객실판매율을 75%선으로 잡고 연평균 판매객실료를 6만5000원으로 하여 손익을 따져 보기로 하겠다.

   
 

객실 300실과 200명을 수용하는 식당 한 개가 있는 것을 가정하며, 식음료부문은 수익률이 제로수준이므로 무시하기로 한다. 객실당 평균 분양면적은 18평 그리고 평균 평당 분양가는 1000만 원으로 1실당 분양금액은 1억8000만 원, 확정수익률은 연 8%로 가정한다. 판매관리비용은 같은 규모인 필자가 근무하는 호텔의 사례를 참고하여 적용하였다.

위의 사례에서 보듯이 호텔을 운영하여 간신히 적자를 면해도 수분양자들에게 배당할 수익금을 마련할 길이 요원하다. 1년에 약 27억 원이 부족한 것이다. 개발시행사는 분양당시 약속한 1~2년간을 개발이익금으로 수익금을 떼어주고 빠져나가게 될 것인데 그 후에는 수분양자들이 그 손해를 고스란히 떠안게 마련이다.

두 번째 문제는 2013년도에 분양한 호텔은 완판이 되었다고 하나 금년에 분양 중인 호텔은 분양실적이 매우 저조하다는 점이다. 게다가 우후죽순 격으로 공급되는 숙박시설들로 인해 영업전망 또한 암울하다. 이러한 이유와 수분양자들의 개인적인 사유로 잔금 미납자가 속출할 것임은 불을 보듯 뻔하다. 참고로 필자가 근무하고 있는 호텔은 분양가도 상대적으로 낮았고 아무런 이슈가 없었음에도 불구하고 잔금납부를 포기한 계약자가 약 10% 가량 되었다.

세 번째로 예상되는 문제점은 관광산업은 외생변수에 대단히 민감하다는 것이다. 제주도를 찾는 외국관광객들의 대다수가 중국인인데 한중 양국간에 외교적 문제가 발생하거나 2002년도에 발생된 사스(SARS)같은 전염병이 돈다면 엄청난 타격을 입을 수밖에 없다. 부디 이상과 같은 우려가 한낱 기우에 지나지 않기를 빌어 마지않는다.

그럼 대안은 없는 것인가? 결론은 ‘있다!’이다. 차별화된 경쟁력을 갖추는 것이다.

첫 번째는 입지이다. 제주도는 자동차가 유일한 교통수단이므로 자연경관이 빼어난 곳에 있거나 상권이 잘 형성이 된 도심에 있는 호텔들이 유리할 것이다.

두 번째는 브랜드이다. 유명한 글로벌 호텔브랜드는 소비자들에게 신뢰를 주게 되므로 또 다른 경쟁력이 될 수 있다.

세 번째는 유능한 호텔운영사에 의한 위탁경영이다. 분양형 호텔은 위탁계약을 맺은 운영사가 호텔을 운영을 하고 투자자들은 그 운영수익을 배분받게 되므로 호텔을 전문적으로 운영해 본 경험이 있는 운영사가 지속적으로 위탁운영을 하여야만 실패할 확률이 낮게 되는 것이다.

 

 

나기태 kitaena@naver.com

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