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과거의 사스(SARS; Severe Acute Respiratory Syndrome; 중증 급성 호흡기 증후군)나 메르스 (MERS; Middle East Respiratory Syndrome; 중동 호흡기 증후군)와 달리, 이번 코로나19는 공기중 전염성이 강하기에 사람들의 대면을 피할 수 없는 서비스 산업에 특히 많은 영향을 주고 있다. 미국의 호텔 산업도 말할 수 없이 많은 피해를 입고 있는데, 이번 글에서는 미국에 코로나19가 급격히 확산된지 약 6개월이 넘어가는 시점에서 미국 호텔 산업의 현황과 앞으로의 전망을 이야기 해보고자 한다.
미국 호텔산업 현황
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미국의 호텔들은 코로나19가 한참 확산되었던 4월 초에 객실 점유율이 22%까지 내려갔다가 8월 이후 50% 점유율을 유지하고 있는 중이다. 대부분의 객실 수요는 레저고객들이고, 비즈니스나 컨퍼런스 고객들의 수요는 아직 낮은 편이다. 미국의 많은 기업들이 올해 말까지 재택근무 체제를 유지할 것으로 기대하고 있어서, 비즈니스 고객의 수요가 돌아오는 시점은 코로나 백신이 나온 후로 예상하고 있다.
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그런데 현재 미국 호텔시장의 회복을 이끄는 것은 Full Service 호텔이 아니라 Limited Service 호텔들이다. 그리고 대도시 보다는 리조트 호텔들, 도심지 보다는 도시 외곽의 호텔들, 비즈니스 고객을 타깃으로 하는 호텔들 보다는 레저 고객을 타깃으로 하는 호텔들이 미국 호텔시장의 회복을 이끌고 있다. 예를 들어, PwC에 의하면 2020년 9월 2일 기준으로 뉴욕 맨하탄의 58% 호텔들이 코로나19의 영향으로 여전히 문을 닫은 상태이고, 그중 3% 정도의 호텔들은 폐업을 신청하여 더 이상 호텔로 돌아오지 않을 예정이다. 이처럼 비즈니스, 컨벤션, 외국인 고객들이 주된 타깃이 되는 대도시의 Full Service 호텔들은 회복하는데 조금 시간이 걸릴 것이다.
미국 호텔 시장의 향후 전망
2020년 2분기에 미국 호텔산업은 1930년때 대공황 이후 최저의 객실 점유율을 기록하였고, 호텔의 매출과 수익은 상당히 악화되었다. 과거 패턴들을 보면 미국 호텔산업은 불경기를 지나고 나서 몇 년 후에 그 전의 고점 RevPAR를 달성할 수 있었다. 따라서 미국의 많은 호텔 전문가들은 코로나 백신이 나오고 사람들이 이동과 여행을 자유롭게 할 수 있게 된다면, 2023~2024년 정도에 2019년도 수준의 RevPAR로 돌아갈 것이라고 예상한다.
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CBRE의 Hotel Horizons (Q3 2020 edition) 리포트에 따르면, 미국 호텔산업의 RevPAR는 2020년에 -52.5% 역성장을 하고, 그 후에는 매년 높은 RevPAR 상승률을 보일 것으로 예상된다. 그리고 CBRE는 호텔의 Chain Scale 마다 RevPAR의 회복 속도가 다르다고 예상하고 있는데, Limited Service 호텔은 2023년에 예전의 RevPAR로 회복될 것이고 Full Service 호텔은 2024년 이후에 예전 RevPAR로 회복될 것이라고 한다.
Hunter Hotel Advisor의 2020년 10월 인터뷰에서 Arne Sorenson (메리어트 호텔 CEO)은 코로나 이후 미국의 호텔 상황을 다음과 같이 이야기 하였다.
* 미국 호텔의 매출과 운영수익이 점차 회복되고 있으나, 고정비용이나 은행 이자 등을 감당할 수 없는 호텔들이 생겨나고 있다.
* 과거에 미국 호텔의 자산가격은 불경기를 지나고 나면 항상 회복되었기에, 호텔 오너들은 불경기때 자산을 할인하여 판매하지 않고 계속 소유하려고 노력할 것이다.
* 하지만 재무적 구조가 약한 오너의 경우에는 은행에 의한 Force-to-Sell 상황이 발생할 수 있어 내년에 자산가격의 할인이 있을 수 있다.
과거의 불경기와 달리 이번 코로나로 인한 글로벌 팬데믹 상황에서는 사람들의 이동이 제한되는 상황이 나오게 되었다. 따라서 코로나 이전에 현금흐름이 좋았던 호텔들 마져도 Break-Even Occupancy를 달성하지 못하는 상황이 올해와 내년에 나타날 수 있다. 부채 비율이 높거나 현금비중이 낮은 오너들 일수록 고정비용과 이자를 내기 어려워 지게 되고, 결국 급매로 자산을 팔아야 하는 상황이 오거나 은행으로 부터의 자산 압류를 당할 수 있는 상황이 올해 말과 내년에 많이 나올 것으로 예상된다.
한편으로는 우량한 호텔 자산을 할인된 가격에 사들여서 경기가 회복된 후에 자산을 매각하여 높은 수익을 얻을 수 있는 투자의 기회가 늘어날 것이다. JLL의 Hotel Investor Sentiment Survey (2020년 9월)에 따르면, 미국의 사모펀드(Private Equity; PE)들은 조만간 마켓에 나올 부실화된 호텔 자산(Distressed Asset)에 투자할 자금을 준비하고 있다고 한다. 그리고 JLL은 미국에 대한 환헤지 비용(the cost of currency hedging; 환율손실 방지의 한 방법)이 낮아졌기 때문에, 외국인 투자가들이 미국의 부실화된 호텔 자산에 투자할 것으로 기대하고 있다.
미국의 Distressed Hotel에 투자를 할때에는 미국에 있는 General Partner (GP)의 선택이 중요할 것이다. (i) Distress Hotel에 투자해본 경험과 법률 지식이 많고, (ii) Hotel Acquisition의 경험이 풍부하며, (iii) 호텔 운영을 잘 할 수 있는, (iv) 호텔 투자에 특화 되어있는 GP를 선택하면 충분히 좋은 수익을 얻을 수 있을 것이다.
[호텔 투자개발에 대해 궁금한 점이 있다면?]
호텔 투자 개발 부문에 대해 궁금한 점이나 해결이 안 되는 점이 있으신 분은 이메일 sgtjangys@hotmail.com으로 문의를 주십시오. ‘Investment & Development Solution’ 지면을 통해 최선의 답변을 드리도록 하겠습니다.
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장요성
IHG, Director - Capital Investment & Transactions
장요성 sgtjangys@hotmail.com
